Publicado por Mutuactivos | 22 de julio de 2025
En Europa y Estados Unidos, la vivienda se ha convertido en una de las principales preocupaciones de la sociedad por el encarecimiento tanto de los alquileres como de los precios de venta. Como ejemplo, España, donde la vivienda se ha encarecido un 94% de media en los últimos 10 años, y en ciudades como Madrid el incremento supera el 120%.
Se trata de un problema generalizado en las economías desarrolladas, pero que no ha llegado a una de las grandes ciudades del mundo: Tokio. Junto con su área metropolitana, la capital nipona alberga unos 40 millones de habitantes. Pero, a pesar de ello, la ciudad es conocida por tener una vivienda relativamente asequible. En los últimos quince años, los precios apenas se han incrementado un 20%, aunque la población ha crecido en casi un millón de personas.
Obra nueva
Detrás de este fenómeno hay varias explicaciones. En primer lugar, la abundancia de obra nueva. Entre 1995 y 2015, se construyeron, de media, 155.000 viviendas nuevas cada año, una tendencia que solo se ha frenado ligeramente en los últimos dos años. En el municipio de Tokio, con 14 millones de habitantes, se siguen construyendo más de 130.000 viviendas al año.
En la Comunidad de Madrid, con 7 millones de habitantes, apenas se construyen 10.000 viviendas por año. Es decir, que, para igualar la métrica japonesa, la región española tendría que multiplicar por trece la construcción de vivienda nueva.
En resumen, la continua construcción de viviendas en Tokio excede el aumento del número de hogares, lo que garantiza una oferta suficiente para renovar inmuebles, atender las necesidades de los apartamentos turísticos y satisfacer la demanda de segundas residencias.
Menos regulación
En el último tercio del siglo pasado, muchas ciudades japonesas pusieron trabas a la construcción de grandes torres de vivienda. No así Tokio, donde se siguió construyendo mucho, pero no lo suficiente para cubrir la demanda, lo que terminó por provocar una burbuja inmobiliaria que reventó en 1992. ¿Y cómo lo abordó el gobierno nacional? Facilitando todavía más la construcción de vivienda.
De hecho, mientras que en Europa y Estados Unidos la planificación urbanística determina hasta qué se puede construir en cada terreno de una ciudad, en Japón la regulación se limita a prohibir expresamente lo que no se puede construir. Así, los edificios de pequeños apartamentos se pueden construir en casi cualquier lugar, las estructuras grandes están permitidas en la mayoría de los casos e incluso en zonas de oficinas se permite construir o habilitar nuevas viviendas.
Transporte
Otro de los factores diferenciales es el transporte; más concretamente, el transporte ferroviario. Probablemente, Tokio tiene el mejor sistema de transporte público del mundo, con dos redes de metro y un gran sistema de trenes. Como resultado, es difícil que una persona viva a más de 10 minutos a pie de una estación, lo que, junto a un uso intenso de líneas rápidas y altas frecuencias, hace que moverse por la urbe nipona sea cómodo y eficiente.
Y, como consecuencia, se ve favorecido vivir más lejos del centro, donde los precios se reducen. Al igual que ocurre con los negocios -que proliferan por toda la ciudad- la calidad del transporte reduce la importancia de vivir en el centro. Así, aunque Tokio es una ciudad densa, su centro no lo es particularmente, sino que está al nivel de otras grandes ciudades, mientras que la periferia sí es más densa respecto a las afueras del resto de capitales.
¿Se trata de un modelo exportable a otras ciudades? ¿Qué oportunidades de inversión abre el mercado inmobiliario tokiota? De todo esto hablamos en el nuevo episodio de Si Lo Hubiera Sabido, el canal de información financiera de Mutuactivos.
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